Ринок нерухомості: Ціни на деякі столичні квартири впали на 10-15% і більше порівняно з початком липня. Прогнози експертів на диво розбіжні.Останнім часом кількість заявок на покупку житла суттєво знижується при зростаючій пропозиції. А це свідчить про кризові явища на ринку нерухомості. Так, у червні кількість заявок знизилася на 20%, а на 8% виросла кількість пропозицій. Липень 2008 р. приніс ще одну цікаву тенденцію.
Люди практично не купували нове житло за відкладені або взяті в кредит у банку гроші. Основна частина угод - це роз'їзд або покращення своїх житлових умов з продажем квартири й додаванням незначної суми для купівлі нового житла. Покупці зайняли очікувальну позицію. І це цілком зрозуміло. Зараз більшість людей живуть завтрашнім днем - сподіванням на різке падіння цін у майбутньому.
Можна пояснити таку динаміку сезоном відпусток. Однак, не заперечно в цьому і вплив курсу долара – його падіння по відношенню до гривні створило передумови для переходу операцій на ринку нерухомості в національну валюту. Саме в червні ціни пропозицій у гривнях знизилися, і з цим не погодилися продавці.
А віце-президент Асоціації спеціалістів з нерухомості України Ю. Венгринович пояснює топтання цін на "первичку" на місці (й навіть деяке їх зниження) зменшенням площі квартир, що будуються. Це призведе до того, що 1 кв. метр житла на первинному ринку дешевшати не буде, знижуватися буде лише середня ціна на квартири.
Фахівці одностайні: ринок житла в Києві й Україні перегріто. До того ж це відбувається в умовах подорожчання будівельних матеріалів, робочої сили та зменшення видачі іпотечних кредитів. Однак, якщо частина експертів переконана, що падіння цін не відбудеться, то інші, навпаки, пророкують великі проблеми.
Існує ще один фактор, який до часу ніби й не є дійовим… Це липнева повінь, яка облишила без житла щонайменше 100 тис. жителів Західних областей України. І хоч майже під фанфари у чистому полі закладалися 700 фундаментів новин будинків і надходили державні дотації на житло по категоріям: 50, 15 і 5 тис. відповідно, реально маємо стан, з яким Україна вже мала справу в 1986-88 рр. Тоді теж починали гарно, а закінчили тим, що понад 30-60 тис. чорнобильців опинилися у столичній межі і назавжди перетворилися на столичних жителів. Бо «потьомкінські» хатки щось не вибудовувалися, а поневірятися у зимню пору на узбіччі життя обезкровлені не побажають. То ж вірогідно чекати марш спустошених на Київ, Львів, Івано-Франківськ і таке інше. А в цих містах об лишок житла! Нажаль, не соціального, а елітного. Тому нажаль, що у Англії, де відбуваються регулярні повені, існує житло навіть у Лондоні, куди на рік-три відселяють жителів з підтоплених містечок, але коли проходить дійова капіталістична відбудова цінні своїм ставлення до сільгосодарського виробництва жителі повертаються на свої історичні місця, а житло у Лондоні, Манчестері і таке інше санується, ремонтується, модернізується і чекає наступних по страждальців…
Цікава інформація від Першої Української Земельної Біржі,
ринок нерухомості:
Забудовники і покупці – хто кого перечекає на українському ринку нерухомості?
То ж як би Київ не скакав гопки, в цьому році прийде він і до цього національного розуміння Біди, і як би не бідкались забудовники, які до сьогодні мали від столичної забудови до 310%зисків, але на них потисне нарід.
Поки ж що президент Союзу спеціалістів з нерухомості України О. Рубанов зазначає, що до осені 2009 р. ціни на житло економ-класу впадуть до 35%, а на бізнес-клас – на 10-15%. Причому таке падіння буде відбуватися поступово, значить, до осені 2008 р. ми відчуємо зниження цін ще на 2-3%. Восени ринок трошки пожвавішає, але це може бути не надовго, принаймні, до кінця листопада. Врешті решт до кінця 2008 р. ринок взагалі стабілізується, і "зворотної дороги не буде".
І ще до зими 2008-2009 рр. нестабільність цін зникне,й вартість житла в столиці і країні буде корелюватися з інфляцією. Так, якщо з початку 2008 р. цей показник становить 17%, то на стільки повинні зростати й ціни на житло.
Якби ж би не повінь, то серпневий обрис столичного й національного ринків нерухомості були б зазвичай прогнозовані. Ціни б усіма правдами і неправдами підгонялись би вгору. Але в 2008 р. трапилося дві не досить відповідні до цього плану події.
По-перше, Київ «заломив» за комерційну оренду у малих і середніх, та навіть у представників великого бізнесу такі шалені гроші, що багато концернів, фірм і фірмочок почали переміщувати свої офіси в обласні міста. Туди ж почала перекочовувати й українська бізнес-еліта. Це спричинило попит на житло елітного і бізнес класу в областях. Другим чинником стала повінь, наслідки якої на ринку нерухомості дадуть про себе взнаки вже у жовтні-листопаді цього року.
Пік здорожень нерухомості в Україні був у серпні 2006 р. – за місяць ціни на житло в Україні зросли на 12%!
“Такого в світі ще не бувало, треба подати заявку у Книгу рекордів Гіннеса, – зауважив президент Асоціації фахівців з нерухомості О. Бондаренко.
Або ще приклад: у тому ж 2006 р. у Луганську за рік ціни зросли на 100%. Катастрофа!
Серпень 2007 р. був спокійнішим. Узагалі то вже понад рік ціни на квартири не зростали: торішні 14,5% приросту – це менше, ніж річний рівень інфляції. Іншими словами, у порівнянні з олією, яйцями, цукром (перелік можете продовжувати самі), ціни на квартири знизилися. Досі було навпаки, чи майже навпаки. Цьогорічні 11% зростання “квартирних” цін “випередили” за темпами свого падіння піврічну інфляцію вже не на 2%, як торік, а на 5%. Що далі?
У червні 2008 р. ріелторська компанія “Hamptons International”, яка працює в багатьох країнах Європи, зокрема, й в Україні, подала прогноз: Україну чекає доля багатьох країн – їх було навіть перелічено, в яких стрімко обвалилися ціни на житло. На це повідомлення можна було б і не звернути уваги, якби згодом оглядачі британського “Real estate” не зробили аналогічного висновку: до Нового 2009 р. ціни на житло в Україні знизяться на 20-30%, а за рік – на 40-50%. Реальна вартість однокімнатної квартири у середньому – $50 тис., а ціна квадратного метра в новобудовах економ-класу – $1230. За прогнозом, до цих цифр Україна “опуститься” в 2009 р.
Далі – більше. Група фахівців німецького проекту “Приватизація і управління власністю” узагальнила власне дослідження:
– КВАРТИРИ В КИЄВІ КОШТУЮТЬ В 3,1 РАЗА ДОРОЖЧЕ ЗА СОБІВАРТІСТЬ,
– У ДОНЕЦЬКУ, ОДЕСІ, АЛУШТІ, ДНІПРОПЕТРОВСЬКУ, ХАРКОВІ, ЛЬВОВІ ПРОДАЮТЬСЯ З “НАЦІНКОЮ” В 1,8-2,1 РАЗИ.
Є й справедливіші забудовники: у Миргороді, Івано-Франківську, Кам’янець-Подільську, Рівному, Чернігові зодчі мають лише 30-35% навару. Навіть для німців не таємниця, що 10-25% загальної вартості новобудов в Україні складають хабарі та “благодійні внески”. А загалом майже половина ціни – небудівельні витрати.
У світі дивуються українцям, передусім “маленьким”. Ми заощаджуємо на всьому, аби купити дах над головою. А платимо не лише за дах, а й за земельні ділянки, дозволи, погодження, водопроводи, каналізації, газові мережі… Тобто, годуємо за свої “кровні” земельних спекулянтів, бо, насправді, ділянки дуже рідко виділяються реальним буд компаніям – киянам за прикладами далеко не треба ходити, депутатів, чиновників, а також низку олігархів.
То раніше кошти за прокладання всіляких труб до нашого будинку йшли на благо міста. А тепер, у новітні часи і “енергохолдингу”, всі “Київгази” “Київодоканали” і “Київенерго” – підприємства приватні. Тож, усі ці труби (і не тільки), що ведуть до будинку і за які ми сплатили в ціні за житло, передаються на баланс постачальним компаніям, збільшуючи їхні активи. Бізнес по-українськи, чи правильніше – на українцях.
О. Рябченко, директор Міжнародним інститутом приватизації, власності та інвестицій, каже, що обвал цін у Києві вже почався: квартири подешевшали на 7-9%. До кінця 2008 р., “хрущовки” і “панельки” зменшаться в ціні на 15-20%, “сталінки” і “чешки” – на 10-15%, “економ-клас” у новобудовах – на 20-25%, “преміум-клас” – на 15-20, а “люкс” – на 5%.
В противагу комерційна нерухомість зростає й зростатиме в ціні, хороше житло, скажімо, “преміум-клас” теж дорожчатиме, але не так стрімко як раніше, – ціни на елітні квартири підвищаться до осені 2009 р. в середньому на 15%, а ось вартість “економ-класу” може знизитися на 20-35%, та “бізнес-класу” – на 10-15%.
То ж наразі мають подешевшати не квадраті метри, а квартири!Забудовники зменшують площу, бо трикімнатні квартири на 200 кв. м середньостатистичному покупцеві непотрібні. Тому повертаються старі норми: 30 м – однокімнатна, 50-60 м – двокімнатна, 70-80 м – трикімнатна.
А от прогноз від голови ради директорів Української будівельної асоціації, власник компанії “ХХI століття” Л. Парцхаладзе:
“… ціни на нерухомість знижуватися не можуть. Це пов’язано із багатьма факторами. Перший – попит значно перевищує пропозицію. А обсяги будівництва не збільшуються. За деякими прогнозами, вони залишатимуться на попередньому рівні, або навіть знизяться. І це в той час, коли споживчий попит щорічно зростає приблизно на 20-30%. Попит визначає й ціну. Зростає собівартість матеріалів. Збільшуються зарплати. Інфляція теж накладає свій відбиток. Відсотки за кредити, обслуговування – все лише зростає. Ціни на енергоресурси також збільшують усі ці складові.
І ще один момент: зросли відрахування в міський бюджет до 20% від вартості квартири. А нині ще продаються ті квартири, відрахування за які складали до 10%. Це – старі запаси, які й продаються за старими цінами. Забудовникам стає все складніше оформляти документи, все більше грошей витрачається на різні погодження, лобіювання – вирішення суперечливих питань може досягати 30% вартості проекту. Вільних майданчиків під забудову в Києві уже практично немає, а “зачистка територій” обходиться до 30-40% собівартості проекту”.
В. Германов, керівник відділу маркетингу компанії “Київжитлоінвест”:
“Кількість покупців стала значно меншою – кількість тих, хто може придбали житло за умов обмежень у кредитуванні і зростанні відсоткових ставок, значно зменшилася. Це обов’язково позначиться на самому ринку”.
Заступник гендиректора ТОВ “Консоль ЛТД” Н. Павленко: за 5 років вартість квартир на первинному ринку житла зросте щонайменше вдвічі.
Обґрунтовуючи свої прогнози, будівельники розповідають не лише про традиційні літню сплячку ринку нерухомості, збільшення попиту, інфляцію, хабарі, а й про Євро-2012, вступ до СОТ, перехід будівельників із житлової на комерційну забудову тощо.
Однак найпоширеніший аргумент: для стабілізації цін на житло згідно зі світовим досвідом слід щорічно будувати по квадратному метрові на одного мешканця. Тобто не 1 млн. кв. м щорічно в Києві, а 3 млн. кв. м. Не 8,5 млн., як торік в Україні, а 44 млн.кв. м – по Україні.
Цей величезний дефіцит утворився через те, що наприкінці 80-х-початку 90-х рр. ХХ-го ст.. житло майже не зводили. Загалом у Києві нині 80 млн. кв. м житла, половина з якого потребує оновлення. Україна – унітарна держава, практично всі питання вирішуються в столиці, тому жити до Києва їде і великий, і середній бізнес, і всі, хто заробив кошти бодай на однокімнатне помешкання, бо тут більші можливості, є робота, зарплата, престиж.
Але чи коректно порівнювати середньоєвропейську норму – кв. м на громадянина щорічно – з українськими реаліями? Якби в Україні заробляли стільки як у Німеччині, Франції, Британії, то, певно, й викуповували б за рік 44, а не 8,5 млн. кв. м.
Сьогодні з ринку нерухомості спекулянти – так звані «чорні маклери», бо підвищення цін на рівень, нижчий за рівень інфляції, не дає їм ні колишнього “навару”, ні навіть гарантії збереження своїх капіталів. А це – чимала армія покупців нерухомості, аналітики налічують їх від 30% до 70%.
Інша причина: банки припинили видавати іпотечні кредити з відсотковими ставками, нижчими за рівень річної інфляції. Хитрі позичальники це підрахували й до банків за наступним кредитом не пішли. Скорегували свої плани й ті, кому житло необхідне для власних потреб, але нинішні кредити їм просто не під силу. Чекають і ті, хто вже майже зібрав необхідну суму, але почалося падіння долара, до якого в українців традиційна довіра, і євро.
Процитуємо тут доктор е. н. О. Соскіна, який вважає, що закінчився “період великих грошей” для вітчизняних будівельників.
Нещодавно оглядачі одного з інтернет-сайтів, не дуже довіряючи прогнозам будівельників, провели бліц-дослідження і виявили: одна з будівельних фірм, керівник якої останнім часом роздавав інтерв’ю про те, що ціни в Києві не знизяться, а навпаки зростатимуть, сама вже двічі у 2008 р. на 5% знизила вартість квадратного метра у своїх новобудовах. Язик, як кажуть, без кісток, а ринок – без емоцій.
Хоча отримати квартиру в новому будинку та ще й на 50% більшу – хочеться кожному. Але ринок упав і “хрущовки” теж. Падіння цін і на квартири в новобудовах, зокрема, на Осокорках і Позняках, у порівнянні з травнем 2008 р., відбулося на 6-8% навіть у доларах. Якщо ж врахувати зниження курсу долара на 9% за останні місяці, то можна констатувати падіння цін на квартири до 15%, вважають деякі експерти.
Цікава інформація від Першої Української Земельної Біржі,
ринок нерухомості: Забудовники і покупці – хто кого перечекає на українському ринку нерухомості?
© Перша Українська Земельна Біржа | Актуально про ринок землі України
Публікації
0 комментария(ев):
Дописати коментар